Аренда или ипотека?

КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Программа льготного жилья, ставшая, пожалуй, одним из самых ярких символов беспрецедентной социальной политики высшего политического руководства Азербайджана, остается в центре внимания граждан страны.
Огромный интерес наших граждан к приобретению квартир, отстроенных в рамках специализированной государственной программы, вполне объясним, поскольку цены на квадратные метры таких площадей ниже средних по рынку, а если прибавить к этому удобные для средней азербайджанской семьи условия ипотечного кредитования, у огромного потока соискателей это не вызывает вопросов.
В апреле текущего года исполнилось ровно три года с момента создания Государственного агентства по жилищному строительству. Казалось бы, прошло совсем немного времени с начала реализации проектов льготного жилья для малообеспеченных категорий граждан Азербайджана, а плоды проделанной работы не заставили себя дожидаться. Сотни тысяч людей получили возможность решить свои жилищные проблемы, а электронные торги, объявляемые действующим при Государственном агентстве жилого строительства ООО MİDA, как правило, становятся центральной новостью, вызывающей широкий общественный резонанс и неподдельный интерес в обществе.
Льготную жилплощадь получат сотни семей
Накануне упомянутая структура выступила с очередным долгожданным объявлением о продаже квартир в жилом комплексе, отстроенном на территории Ясамальского района столицы. Согласно последним данным, утром 12 июля началась очередная кампания электронной распродажи 253 квартир по льготным ценам.
При этом гражданам напомнили, что приобретение квартир, находящихся в распоряжении MİDA, по указу Президента Азербайджана осуществляется в электронном порядке через систему «Güzəştli mənzil» на портале «электронного правительства». На участие в электронных торгах могут претендовать не все, а только соискатели, имеющие электронный кабинет в системе «Güzəştli mənzil». В частности отмечается, что имеющие электронный кабинет претенденты обладают равными правами в выборе квартир, вне зависимости от даты регистрации или порядкового номера. Правила пользования системой «Güzəştli mənzil» подробно изложены с приложенным видео, а также текстовыми пояснениями на сайтах www.mida.gov.az и www.mida.az.
Удачное соотношение цены и качества является главным условием Государственного агентства. По льготным ценам гражданам предлагаются полностью отремонтированные жилые площади, оснащенные кухонной мебелью, счетчиками газа, воды, электричества и даже автономной системой отопления. При этом любые сомнения в качестве конечного результата отметает тот факт, что абсолютно все здания спроектированы и построены в соответствии с Государственными строительными нормами Азербайджанской Республики, а самое главное, имеют при себе положительный вердикт Госагентства по контролю над строительством при МЧС.
И если к высокому качеству льготного жилья претензий не возникает, цены на льготные метры по-прежнему остаются наиболее обсуждаемым вопросом, волнующим покупателей, говорит эксперт рынка недвижимости, руководитель консалтинговой компании MBA LTD Нусрет Ибрагимов.
«Предлагаемые по линии государственной программы квартиры отличаются выгодным соотношением цены и качества, а главное, как и задумано, они на 25% дешевле, чем в среднем по рынку, - отметил эксперт в беседе с корреспондентом газеты «Каспiй». - Если учесть, что стоимость квадратного метра в квартирах с ремонтом на территории Ясамальского района столицы сегодня колеблется в районе 1200-1300 манатов, а стоимость квадрата льготного жилья составляет всего лишь 950 манатов, квартиры в социальных проектах предлагается населению на гораздо более выгодных условиях. И именно этим обстоятельством вызван огромный спрос на льготные квартиры, имеющие перспективы быть моментально распроданными даже без ипотечного кредитования».
Возможно, данное обстоятельство и лежит в основе решения о продаже очередной партии квартир Ясамальского комплекса, не прибегая к чрезмерной ипотечной волоките. Ведь если подумать, в электронной очереди на социальные метры сегодня стоят до 10 тыс. семей, тогда как предложение по линии ООО MİDA относительно небольшое.
Накануне единый застройщик социального жилья анонсировал электронные торги без ипотечного кредитования. По данным ООО, граждане будут приобретать льготное жилье на собственные средства, а стоимость такого предложения даже на 10% ниже «ипотечной» цены. Иными словами, инициаторы этого решения пошли на серьезные уступки населению. Ведь даже простые арифметические подсчеты показывают серьезный отрыв рыночной цены от льготной, а в результате последнего решения квартиры в социальных проектах станут еще дешевле.
Достойный шаг
Результаты, достигнутые в рамках проектов строительства социального жилья в Ясамальском и Сураханском районах Баку, получили достойную оценку в качестве масштабных начинаний, призванных улучшить жизнь горожан и сделать главный город нашей страны более комфортным, а суть социальных начинаний приближен к актуальным нуждам населения.
Принимая во внимание и без того низкие цены на социальное жилье, приобретение льготных квартир в ипотеку не представляло особой нужды, считает Н.Ибрагимов. С этой точки зрения национальное правительство поступило практично, освободив эти средства для более актуальных нужд, связанных с перспективными начинаниями в рамках более масштабной инициативы по сдаче в аренду жилья с последующим правом выкупа.
Напомним, что в январе текущего года был подписан указ о создании механизма сдачи в аренду жилых площадей с обязательством продажи. Отныне АИКГФ будет приобретать жилые площади на открытом рынке и сдавать приобретенные квартиры гражданам с правом выкупа. Покупка фондом такого жилья осуществляется за счет собственного капитала и доходов от эмиссий облигаций.
Право на аренду с выкупом получают не все желающие, а только граждане страны без просроченных финансовых обязательств. Кроме того, претенденты должны соответствовать строгим требованиям к возрастному цензу, подтверждению дохода и предоплате, поскольку квартиры, приобретенные на средства фонда, предварительно оплачиваются. После подписания договора арендатор переводит деньги на счет АИКГФ в размере 12-кратной суммы ежемесячного платежа, а после платит свой ежемесячный взнос.
В отличие от льготного проекта, рыночную стоимость жилплощади определяют независимые оценщики, кроме того, она должна быть застрахована по оцененной стоимости. При этом полная стоимость квартиры может быть оплачена не ранее чем через три года после заключения договора. В целом же, отказ от финансирования льготной ипотеки в пользу аренды жилья, безусловно, пойдет на пользу местным строительным компаниям, увеличив спрос в сегменте частного строительства, а также гражданам, поскольку в отличие от программы льготного жилья, аренда с возможностью выкупа квартиры охватит гораздо больше населения.
«Указом главы государства Азербайджанский ипотечный и кредитно-гарантийный фонд будет приобретать квартиры на открытом рынке с последующей сдачей в аренду жилой недвижимости. Таким образом граждане, чьи ежемесячные расходы на покупку квартир достигают 200-300 манатов, получат возможность приобрести жилье в аренду с последующим выкупом. Решение приостановить ипотеку по линии ООО MİDA вызвано этим обстоятельством, поскольку государственный бюджет не резиновый, и выделяемые на эти цели средства не могут покрыть оба проекта. Приходится выбирать наиболее оптимальный вариант. Ипотечный фонд будет приобретать жилье на собственные средства, сдавать его в аренду гражданам, и впоследствии эти квартиры будут переходить в собственность людей. Думаю, фонд будет заключать договора со строительными компаниями, диктуя им свои условия строительства, ремонта. ремонтировать и уже сам будет сдавать в аренду желающим, - сказал Н.Ибрагимов.
Мнение экономиста
По мнению руководителя Центра экономического и социального развития Вугара Байрамова, последний указ главы государства свидетельствует о завершении процесса подготовки механизма, призванного содействовать формированию фонда съемного жилья. «Уже в скором времени наши граждане смогут обращаться за съемным жильем, - сказал эксперт в беседе с нами. - К тому же новым указом сдача квартир в аренду включена во все законы об ипотеке, а это означает завершение формирования правовой базы. Одновременно на портале электронной ипотеки будет сформирована заявка на аренду квартир».
В стране, наконец, будет создана простая в использовании поисковая система, считает эксперт. Она послужит упрощению процесса получения подробной информации о предлагаемой фондом съемной площади. В этой системе можно будет легко отыскать адрес здания или жилого дома, размер жилплощади, этаж, количество комнат, набросок-план, ежемесячную плату и прочую интересующую граждан информацию. Словом, претенденты на съемное жилье получат доступ к данным о параметрах арендуемых жилых площадей в поисковой системе. Помимо этого, будет задействован также калькулятор для определения платежеспособности лиц, обратившихся по поводу заключения договора об аренде жилья.
Думаем, у граждан возникли вопросы к условиям Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда, а потому спешим известить читателей о документах, полагающихся для оформления аренды. Само собой разумеется, что для заключения договора об аренде жилья нужно предоставить удостоверяющий личность документ.
Кроме этого, в фонде потребуют свидетельство о браке (либо расторжении брака), налоговую декларацию, сведения о месте работы и доходах, а также сведения о выплатах социального страхования, а также наличии (отсутствии) судимости. Обращения за съемным жильем принимаются в электронной форме и будут рассматриваться в порядке очередности. Другое важное изменение: обращения за съемным жильем будут осуществляться не только через фонд. В этот процесс также интегрируют центры ASAN xidmət.
Наши собеседники отмечают высокую продуктивность последних решений, поскольку с началом действия аренды жилой недвижимости с правом получения ее в собственность решается целый комплекс задач. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. По мнению экспертов, льготный жилой фонд, возводимый в рамках Ясамальского и Говсанского проектов, не покрывает высокий спрос населения.
Ожидания дальнейшего бурного развития аренды подкрепляются масштабным строительством жилого фонда в столице. Как видно, новая система поможет созданию равных условий для получателей, будет содействовать достижению прозрачности и оперативности рассмотрения обращений. А главное, такой подход не только сэкономит время и расходы, но и повысит качество и эффективность социальных инициатив.
Тамара ХАЙРУЛИНА
Проект осуществляется при содействии Фонда государственной поддержки развития СМИ при Президенте Азербайджанской Республики