• пятница, 29 Марта, 10:49
  • Baku Баку 5°C

Кооператив или кондоминиум

06 марта 2015 | 12:48
Кооператив или кондоминиум

КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Министерство экономики и промышленности решило напомнить многочисленным жилищно-строительным кооперативам (ЖСК) о пунктах Жилищного кодекса, касающихся объединений собственников жилья. Накануне с заявлением по этому поводу выступил завотделом жилищно-коммунальной политики минэкономики Низами Гасымов, сообщивший, что через полгода после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию жилищно-строительный кооператив должен быть ликвидирован, а его полномочия переданы жильцам.
Судя по ситуации в плане исполнения законодательства, в этом появилась необходимость - ЖСК на сегодняшний день растут как грибы после дождя, а государственную регистрацию прошли только семь Обществ собственников жилья (ОСЖ), три из которых обслуживают новостройки. Управлением остальной массы новостроек занимаются сами ЖСК, потому что им это приносит выгоду, правда, незаконную. В законодательстве нет пункта, разрешающего строительному кооперативу управлять жилым зданием, устанавливать расценки за услуги и собирать плату с жильцов.
«Согласно законодательству, в процессе формирования тарифов на услуги должны участвовать непосредственно жильцы, - напомнил Н.Гасымов. - По закону ЖСК теряют юридический статус ровно через шесть месяцев после строительства дома, а его полномочия переходят жильцам. Другими словами, создается Совместное общество собственников жилья и жильцы определяют формы управления, виды оказываемых услуг, тарифы на них и многое прочее. Такая практика избавляет их от необоснованных сборов, потому что процесс оплаты услуг контролируют жильцы».
Таким образом, завотделом министерства «посадил на место» кооперативы по строительству жилья и призвал собственников квартир к активности. «Жильцы должны быть активными в этом вопросе. Ведь это их собственность, - сказал Н.Гасымов, вспомнив международную практику. - К тому же, если они создают общество собственников жилья, необходимость в жилищно-эксплуатационных управлениях отпадает сама собой».
Осторожно, муниципалитеты!
С этим сложно поспорить, однако в новом Жилищном кодексе нет ни слова о ЖЭУ - их не упразднили, но функции «жэков» передали жильцам, а это значит, что платить управлениям уже незачем. В законодательстве оговариваются формы управления жилыми домами: по желанию, владельцы квартир могут выбрать любой подходящий способ. Они могут нанять управляющую компанию, могут объединиться в товарищество собственников жилья. «Жильцы могут отказаться от прав управления своим домом - бывает и такое, - сказал в интервью газете «Каспiй» исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнур Азадов, - и тогда эти функции автоматически переходят к муниципалитетам».
По мнению нашего собеседника, жильцам необходима юридическая, организационная и даже психологическая помощь в освоении этой, безусловно, полезной зарубежной практики.
«Лучше, если помощь в процессе организации объединений собственников жилья будут оказывать районные Исполнительные власти, - считает он. - Как вариант, при районных органах Исполнительной власти можно организовать специальные комиссии для управления этим процессом. Причем обязать эти структуры ежегодно отчитываться перед правительством об итогах проделанной работы. К вопросу о том, почему именно исполнительные власти, а не муниципальные органы целесообразнее привлечь к организации муниципалитетов? Муниципалитетам выгодно, если жильцы откажутся от прав управления своим домом, потому что эти права перейдут к районным органам самоуправления. По этой причине участие муниципалитетов возымеет эффект, обратный желаемому - оно будет тормозить процесс организации ОСЖ».
Можем, но не хотим
Ситуация с организацией ОСЖ развивается по сценарию старого советского анекдота про лекцию в сельском клубе: «Скажите, товарищ лектор, а я имею право…» - «Имеете!» - «Так значит, я могу…» - «Нет, не можете!». Вот и в нашем случае между «имею право» и «могу» - дистанция огромного размера.
По информации газете «Каспiй» бывшего координатора проекта по созданию совместного сообщества собственников квартир, экономиста Самира Алиева, собственники кооперативных домов, не прошедших госприемку, не могут получить государственную регистрацию в статусе ОСЖ. Получается, что даже после заселения жильцов, кооператив функционирует законно. В Азербайджане это главная проблема, препятствующая образованию кондоминиумов. С другой стороны, нет специального законодательства, регулирующего эту сферу.
«Проблема реализации идеи кондоминиума имеет психологические и правовые аспекты, - считает С.Алиев. - В первом случае жильцы опасаются ответственности, а также роста расходов по обслуживанию жилья в семейном бюджете. Из-за непросвещенности жильцы не знают, какие выгоды сулят им управление домами собственными силами, поэтому они также как и советские времена, продолжают платить, теперь уже не ЖЭКам, а частным компаниям за коммунальные услуги, не вдаваясь в вопрос, за что платят».
Объединению жильцов препятствует отсутствие специального закона о кондоминиумах, который четко обозначал бы их права и обязанности, а также создавал бы стимулирующую базу для их хозяйственной деятельности. «Жилищный кодекс регламентирует создание жилищных товариществ, как не коммерческих организаций, что создает неопределенность, так как ограничивает хозяйственную деятельность таких объединений. В законе не четко прописаны механизмы финансирования объединения жильцов, их выбора управляющей домом компании и выстраивания двухсторонних отношений», - сказал он.
Мешает низкая активность жильцов
Обращаясь к международному опыту, С.Алиев отметил ряд преимуществ кондоминиумов: на родине этой практики жители чувствуют себя хозяевами не только квартиры, но и дома, а квартплата членов кондоминиума не облагается налогом на прибыль и добавленную стоимость, так как кондоминиум - неприбыльная организация. К тому же
члены объединения сами определяют на какие нужды тратить средства, контролируют качество услуг управляющей компании по обслуживанию дома, использование квартплаты, расходов на содержание дома, дотаций и субсидий. Помимо этого кондоминиум получает право по своему усмотрению использовать нежилые, вспомогательные помещения дома, техническое оборудование, придомовую территорию и получать с этого доход в пользу кондоминиума, сказал он.
По мнению экспертов, проблема упирается не только в процесс юридической трансформации ЖСК в ОСЖ. «На самом деле отечественный вариант жилищно-строительного кооператива далек от своей сути. Члены кооператива не являются соинвесторами и не имеют сопутствующих прав». Со слов исполнительного директора Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнура Азадова, хозяева положения - строительные компании всячески препятствуют объединениям жильцов, даже скрывая контакты жильцов от соседей, желающих организовать такое сообщество. «Например, несколько жильцов хотят организовать ОСЖ, они просят контакты других собственников квартир у руководства ЖСК. Руководство отказывает. На это есть объяснение: строительной компании выгодно самостоятельно управлять жилым зданием. Для наглядности, в среднем руководство ЖСК собирает с жильцов за обслуживание одного квадратного метра от 20 до 60 гяпиков. Тогда как себестоимость квадрата по тем же средним подсчетам не превышает 10 гяпиков», - скрупулезно подсчитал специалист.
В местной практике известно лишь несколько случаев передачи управления жилым зданием, говорит Э.Азадов. «Так поступила компания «Аккорд», передав управление отстроенным жилым комплексом частной компании, причем, без предусмотренной законодательством процедуры согласования с жильцами. Этот опыт сложно назвать удачным, потому что управляющая компания не имеет нужного в этом деле опыта, а жильцам приходится оплачивать не самый высокий уровень услуг по «продвинутым» ценам», - сказал эксперт.
В целом организации Обществ собственников жилья мешают не только большой процент жилого фонда, не имеющий выписки из государственного реестра. По мнению специалистов, этому препятствует искаженная суть местных жилищных кооперативов и низкая активность самих владельцев квартир в так называемых «кооперативных» домах. Инициатива создания товарищества жильцов должна исходить от собственников жилья. «Они должны собраться и подписать протокол по итогам голосования. Признаются результаты голосования при участии, как минимум, 51% соинвесторов», - уточнил Э.Азадов.
И он прав, поскольку при возникновении спорной ситуации руководство ЖСК обычно ссылается на отсутствие обращения от жильцов о передаче прав управления домом.
Тамила ХАЛИЛОВА
banner

Советуем почитать