Реальное жилье

Согласно решению Кабинета министров, с 1 января 2016 года вступил в силу новый закон, который в равной степени коснется всех граждан страны, решивших продать или купить жилье.
В настоящее время от налога освобождается выручка от продажи жилья, если человек зарегистрирован по месту жительства более пяти лет. Платить в казну не придется при передаче недвижимости членами семьи в форме подарка, материальной помощи или наследства. В категорию не облагаемых налогом сделок входит также приобретение недвижимости для государственных нужд и передача имущества между мужем и женой или переоформление его в ходе бракоразводного процесса.
Важная необходимость
Вступление в силу нового механизма налогообложения естественным образом привело к необходимости зонирования территории столицы и регионов. Для пояснения необходимости зонирования города применительно к новому налогу нелишне напомнить читателям суть обновленного законодательства, ориентированного на обложение налогом площади недвижимости в отличие от прежней системы налога на разницу от купли продажи. Т.е. если раньше приходилось платить в казну от суммы сделки, то сегодня налоговые претензии сменили ориентир в сторону более объективного, на взгляд чиновников, объекта - площади недвижимости. К вопросу целесообразности такого подхода, эксперты ссылаются на дефектность прежнего законодательства.
При этом эксперт консалтинговой компании Value and Sources Рашад Алиев признает, что виновата не сама система налогообложения с учетом доходов от суммы сделки - она успешно применяется во многих странах мира, но подвели азербайджанские реалии. «Обнаружила себя чрезмерно короткая фискальная память. Ведь если вспомнить, о базе данных для учета сделок по купле-продаже недвижимости Министерство налогов заговорило лишь в позапрошлом году. Тогда же нотариальные конторы обязали доставлять фискальному ведомству исчерпывающую информацию о сделках с недвижимостью, но возникал вопрос: что делать с жильем, приобретенным десяток лет назад?», - говорит эксперт, апеллируя к отсутствию кадастровой стоимости весомой доли жилой недвижимости.
Получается, что де-юре мы имели налоговую систему, а де-факто - огромный пласт сделок без фискальной истории. В результате былая система налогообложения продажи недвижимости оказалась лишенной реальной основы и соответственно эффективности.
Сколько стоит продать жилье?
Тупиковая ситуация фактического бездействия налогового законодательства привела к поискам нового, более объективного и осязаемого объекта налогообложения - площади недвижимости. Однако утвержденный новым подходом базовый лимит налога - 15 манатов за квадратный метр столичного жилья - не решал проблемы.
Для наглядности, с начала этого года квартира площадью 100 квадратных метров подлежит базовому налогу в размере 1500 манатов, но надо понимать, что ценовые индексы жилья по столице не однородны и сильно различаются. Понимая и принимая во внимание фактор зональных ценовых колебаний, авторы правок подошли к формированию налога с применением коэффициентной корреляции.
Коэффициент по первой зоне составляет 4, второй зоне - 3, третьей и четвертой зонам - 2,2, пятой и шестой зонам - 1,8, седьмой, восьмой и девятой зонам - 1,5, десятой, одиннадцатой и двенадцатой зонам - 1,2. Продажа нежилых участков зданий компаниями и физическими лицами добавляет к первоначальной сумме налога дополнительный коэффициент 1,5.
Таким образом, арифметическая суть сегодняшней системы подсчета налога применительно к жилой недвижимости сводится к результату умножения площади жилья на 15 AZN лимита и зональный коэффициент. При таком раскладе налог на жилье площадью 100 кв. метров в первой, наиболее дорогой зоне столицы вычисляется следующим образом: 100 х 15AZN х 4 = 6000 AZN. Причем в данном случае сумма будет меняться сообразно расположению в той или иной части города по принципу возрастания к центру столицы. Соответственно находящиеся в центре города дома будут облагаться большим налогом, нежели жилье на периферии.
Коммерческие сделки
В отличие от жилой недвижимости, налог на куплю-продажу коммерческих метров рассчитывается аналогичным способом, однако базовая часть, так называемый лимит налога на квадратный «коммерческий» метр, почти вдвое превышает претензии налоговой к жилью. Базовая часть налога при сделках с коммерческими объектами установлена в размере 22,5 AZN. Из примера с механизмом налогообложения жилой недвижимости понятно, что этот закрепленный показатель не меняется, в отличие от территориальных коэффициентов - зональных начислений, формирующих дифференциальный подход к налогообложению в зависимости от месторасположения объекта.
Кстати о зональных начислениях - они для коммерческих объектов и жилья одинаковы, а налог на продажу коммерческих метров аналогичен приведенному выше подсчету налога на жилую недвижимость. Как в случае с жилыми метрами, налог на продажу коммерческого объекта увеличивается к центру Баку и убывает к периферии города. К примеру, продать коммерческий объект общей площадью 100 кв. метров в первой - самой дорогой зоне столицы обойдется налогоплательщику в 9000 AZN, исходя из расчета: 100 х 22,5 х 4
= 9000. Проще говоря, доля налоговой от квадрата коммерческого объекта в первой зоне Баку равна 90 AZN (22,5 х 4 = 90). От продажи квадрата жилой недвижимости в той же зоне казна получит меньше - 60 AZN (15 х 4 = 60).
Зональный коэффициент в составе налога по сделкам купли-продажи коммерческой недвижимости в крупных городах страны - Сумгайыте, Хырдалане и Гяндже установлен на уроне 1,5, а значит, налог на «квадрат» фактически унифицирован в размере 33,75 AZN (22,5 х 1,5 = 33,75). Чем дальше от столицы и крупных городов, тем ниже притязания налоговой к недвижимым сделкам. Это простое правило подтверждает значительное сокращение территориального коэффициента, общего для Нахчывана, Мингячевира, Лянкярана, Евлаха, Шеки, Ширвана, Нафталана и поселков Абшеронского района. Унифицированный территориальный коэффициент для приведенных территорий равен 1,2, соответственно налог на куплю-продажу квадратного метра в три раза меньше, чем в столице, - 27 манатов. Зональный коэффициент для прочих территорий Азербайджана установлен на уровне 0,5 и корреляции не подлежит.
Куда без брешей?
Как уже говорилось выше, продажа нежилых участков зданий компаниями и физлицами добавляет к первоначальной сумме налога дополнительный коэффициент 1,5. По мнению исполнительного директора Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнура Азадова, этот пункт обновленного налогового законодательства грешит брешью. «Определение «нежилые участки зданий» охватывает целый ряд вспомогательных помещений - подвалы, подземные и наземные парковки, складские, мансарды и прочее. Надо понимать, что не все вспомогательные помещения можно использовать в коммерческих целях. При этом новое налоговое законодательство унифицирует этот сегмент как коммерческий, а следовательно, подлежащий более высокому налогу при сделках купли-продажи недвижимости. На мой взгляд, необходимо провести четкую грань между коммерческими и некоммерческими вспомогательными участками», - сказал Э.Азадов в эксклюзивной беседе с корреспондентом газеты «Каспiй».
Дела строительные
Отметим, что согласно изменениям, внесенным в Налоговый кодекс, с этого года упрощается налогообложение жилищного строительства. Юридические и физические лица, занимающиеся в Азербайджане жилищным строительством, получили право быть плательщиками только упрощенного налога. При этом упрощенный налог рассчитывается с применением коэффициентов, определяемых по зонам городов и районов, к сумме в 45 манатов (в прошлом - 10 манатов) за каждый квадратный метр налогооблагаемого объекта. Если лица, занимающиеся жилищным строительством, не воспользуются правом платить упрощенный налог, то они будут приняты на учет в качестве плательщиков НДС. Кроме того, по итогам года за жилые и нежилые участки, сданные в эксплуатацию, они будут выплачивать налог на прибыль.
По данным Э.Азадова, обновленный налог на куплю-продажу применительно к площади распространяется на вторичный рынок жилой и коммерческой собственности. С его слов, налоговый подход к реализации квартир и коммерческих объектов первичного рынка ограничен упрощенным налогом в жилищном строительстве. В целом же, по мнению эксперта, утвержденный правительством дифференциальный подход к налогообложению с применением территориального коэффициента говорит о необходимости аналогичного подхода к компенсациям при сносе жилых объектов в Баку. «Утверждая налог на сделки с недвижимостью относительно зональной ценовой амплитуды, государство утвердило разницу индексации недвижимого рынка строго по территориям столицы», - сказал собеседник. С его слов, обстоятельства требуют похожего подхода при компенсации за снос недвижимости по государственной инициативе.
Тамила ХАЛИЛОВА