• пятница, 29 Марта, 11:49
  • Baku Баку 5°C

Недвижимость вместо банков?

18 октября 2016 | 13:18
Недвижимость вместо банков?

РЫНОК
По мнению авторитетных специалистов, индексы на недвижимом рынке продолжают расти и это несмотря на снижение покупательной способности, сопровождающейся просадкой спроса. В целом же, экспертные оценки состояния сферы недвижимости неоднозначны, впрочем, как сама картина рынка в непростых условиях сегодняшнего дня. Въедливого и заинтересованного в процессах на этом востребованном рынке читателя заинтересуют данные известной консалтинговой компании MBA Group о росте цен на недвижимость. С такой отрадной для продавцов недвижимости новостью выступил накануне руководитель этой организации Нусрет Ибрагимов.
Цены неуклонно растут
С его слов, цены на рынке первичного жилья Баку в сентябре выросли на 4,43% в долларовом эквиваленте по сравнению с августом. При этом цены в манатном выражении в сентябре поднялись на 2,76% «Также выросли цены на рынке вторичного жилья, - информирует эксперт. Здесь только за месяц рынок продемонстрировал рост на 3,77% в долларовом эквиваленте и 2,11 % в манатном выражении. Эксперт объясняет рост цен в основном психологическими факторами.
«Известно, что в прошлом году цены на рынке первичного и вторичного жилья значительно понизились в манатном выражении. Падение индексов было на уровне 50 процентов. Однако сегодня недвижимые индексы постепенно возвращают утерянные позиции. В этом нет ничего удивительного. Надо понимать, что при увеличении доходов и постепенной стабилизации экономической ситуации население начинает адаптироваться и рынок постепенно отыгрывает утерянное», - считает Н.Ибрагимов.
Коммерческая недвижимость дешевеет
Со ссылкой на эксперта, в остальных сегментах рынка недвижимости продолжает наблюдаться снижение. «Цены на рынке коммерческих объектов снизились по сравнению с августом на 4,96% в долларовом выражении на 6,48% - в национальной валюте. Рынок земли подешевел на 0,83% и 2,42% соответственно. Аренда жилья упала в цене на 8% в долларовом выражении и 9,4% - в манатном, а цены на рынке аренды коммерческих объектов сократились соответственно на 4,28% в долларах и 2,73% в манатах», - отмечает гендиректор MBA Group. С его слов, в этом месяце ценовые индексы незначительно выросли в долларовом выражении - на 0,61%. В манатном выражении цены снизились на 1,1%.
На примере падения индексов коммерческой недвижимости можно наблюдать девальвационные и прочие сопряженные с текущей ситуацией процессы. Достаточно отметить, что падение цены является прямым следствием того, что спрос в этом сегменте рынка не проявляет большой активности, тогда как желающих продать и сдать в аренду коммерческие метры заметно прибавилось. Говоря о росте портфеля предложений на фоне снижения активности и ценовых индексов на рынке нежилых объектов, глава консалтинговой компании убежден, что этот процесс «нормальный», принимая во внимание снижение покупательной способности населения.
Стоит ли объяснять, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости в данном случае является прямым отражением положения в бизнес-среде и связана с оценкой рентабельности освоения в сегменте нежилой недвижимости. В этой связи не лишне напомнить, что уже с первой волной девальвации в столице началось массовое закрытие коммерческих объектов, а вторичное укрепление позиций доллара лишь подстегнуло этот процесс. По мнению специалистов, экономическая ситуация и нестабильный курс маната заставляют предпринимателей сворачивать бизнес в ожидании лучших времен. Проще говоря, жесткая девальвация послужила пусковым механизмом, а экономисты тем временем констатируют возможности дальнейшей просадки азербайджанской валюты.
Эксперт: Цены зависят от покупательской способности
Тем временем ценовая статистика прочих экспертов не столь оптимистична, а прогнозы сулят рынку двукратное падение. К примеру, по данным исполнительного директора Ассоциации риэлторов Азербайджана (АСА) Эльнура Азадова, падение цен на рынке недвижимости естественно спровоцировала двукратная прошлогодняя девальвация в феврале и декабре. Правда, Центральный банк Азербайджана стабилизировал курс маната к основным валютам (доллару и евро), однако на поверку оказывается, что по инерции «недвижимые индексы» медленно, но верно ползут вниз. И это хорошо, так как в итоге граждане узнают не дутые, а реальные цены в этом сегменте экономики. Казалось бы, снижение курса национальной валюты к бивалютной корзине должно было привести к повышению стоимости жилья, однако вслед за девальвацией падает покупательная способность граждан, а вслед за этим сокращается спрос на жилье, земельные участки и коммерческие объекты.
«В начале прошлого года я прогнозировал падение цен недвижимости в среднем на 1% в месяц. По итогам прошлого месяца этот прогноз оправдался. За прошлый год цены на рынке понизились на 12 - 15%», - сказал он в беседе с газетой «Каспiй», отметив при этом, что главным катализатором недвижимых индексов, а также сегментом, оказывающим наибольшее влияние на цены, является жилой фонд. Именно жилая недвижимость диктует рыночную стоимость недвижимости, так как здесь наблюдается преобладающая активность и львиная доля статистики недвижимых операций.
«Как правило, первое время после падения курса маната жилье резко дорожает, начинается характерный всплеск активности и ажиотаж, сопровождающий колебания валютного курса. Но спустя некоторое время индексы недвижимости приходят в исходное состояние, желающих купить ее становится меньше, спрос падает, и цены начинают медленно опускаться», - сказал эксперт, отметив, что в текущем году падение цен было менее ощутимым по сравнению с прошлым годом. По подсчетам нашего собеседника, за истекшие полгода недвижимость просела на 5-6%, а следующие два года цены опустятся еще на 24%. Ценовое дно пока не нащупано.
Вкладывать в недвижимость выгодно
Известно, что операции по купле-продаже на местном недвижимом рынке происходят в национальной валюте. Валютные колебания в сентябре этого года привели к повышению недвижимых индексов. «Таким образом, мы наблюдали ценовой всплеск, характерный для падения курса. Во многом такое поведение в сегменте предложения вызвано психологическим фактором и действует на опережение спроса. Кстати, подобный ценовой виток наблюдался в первое время после первой и второй волны девальвации национальной валюты, однако ожидания продавцов не подкрепляются покупательной способностью и неоправданно взвинченные индексы начинают возвращаться в исходное положение», - сказал Э.Азадов.
По данным эксперта, в сентябре повторилась ситуация, знакомая рынку со времен первой и второй девальвации маната. Продавцы повышали стоимость вслед за ростом курса доллара, но вынуждены были умерить аппетиты в соответствии с реальной ситуацией в сегменте спроса. «Наиболее ощутимая просадка цен происходит в сфере дорогой недвижимости из-за снижения числа покупателей, - сказал Э.Азадов. – Падает рыночная стоимость квадратных метров средней ценовой категории. Индексы дешевой недвижимости остаются на прежнем уровне». Он также отметил, что падение цен и тяжелая ситуация в кредитно-финансовой сфере повышает привлекательность недвижимого рынка для части граждан, имеющих сбережения.
«Ликвидация банков и сопряженные с этим проблемы вкладчиков увеличивают спрос на недвижимость. Несмотря на то, что цена недвижимости падает, а доллар продолжает расти к манату, предвидеть поведение курса сложно. Тем временем практика показывает, что малейшая стабилизация экономики стимулирует рост недвижимых индексов. Именно по этой причине приобретение недвижимости является хорошей альтернативой банковским вкладам», - считает эксперт.
Нет худа без добра
Известная пословица гласит, что худа без добра не бывает. В случае с рынком недвижимости, испытывающим состояние стресса из-за кризисных процессов в экономике и нестабильности валютного курса, также прослеживаются положительные моменты. Так, по мнению Э.Азадова, нестабильная финансовая ситуация сделает недвижимость более доступной. Это, конечно же, плюс, принимая во внимание острый квартирный вопрос, обусловленный нехваткой жилого фонда и дутыми ценами на квадратные метры. «В улучшении жилищных условий сегодня нуждается каждая третья семья в Баку.
Учитывая усилившийся в последние годы процесс урбанизации населения, темпы строительства новых квартир просто не способны удовлетворить все возрастающие потребности жителей столицы. С другой стороны, чрезмерно высокие цены на жилье также затрудняют решение квартирного вопроса. Цены на недвижимость растут из года в год, и лишь в последнее время, в условиях влияния на экономику страны международного финансового кризиса, слегка приостановились…» - размышляет эксперт.
С его слов, сложившуюся на рынке недвижимости ситуацию можно охарактеризовать одним словом – ожидание. Причем, ждут все - и покупатели, и строительные компании. В условиях ожидания потребительский спрос на недвижимость сократился. Кроме того, сложившаяся неопределенная ситуация заставила многих, даже тех, кто имеет счета в банках, занять выжидательную позицию, ведь по всем показателям стоимость недвижимости должна несколько упасть, что уже происходит.
Тамара ХАЙРУЛИНА
banner

Советуем почитать