Из мечты в реальность

Падение рубля стабилизировало индексы местной недвижимости. Если в первых числах нового года эксперты еще делали туманные предположения о причинах ценовой стагнации, сегодня интерес азербайджанцев к российской недвижимости принимает отчетливые контуры и ощутимые масштабы.
Существенная девальвация рубля и снижение индексов в РФ переориентировали интересы вкладчиков с местной недвижимости в сторону дешевеющего и потому более привлекательного для инвесторов рынка соседней страны.
Азербайджанские деньги хлынули в российский недвижимый рынок из двух приоритетных сфер экономики - банковской и строительной. В прогнозах газете «Каспiй» банковские круги ссылались на возможное снижение доли депозитного портфеля коммерческих банков по причине оттока капитала, аккумулирующегося в российской недвижимости. Все эти годы капитал, ввозимый в страну из той же России и стран Содружества, «складировался» в банках и местной недвижимости.
Депозиты или недвижимость?
«Сегодня инвестиционный вектор клонится в противоположную сторону, - сказал нам директор департамента управления рисками ОАО Atabank Эльман Садыгов, - цены на местном рынке недвижимости стремятся к снижению, привлекая предприимчивых покупателей. В свою очередь, падение рубля снизило индексы в России и подстегнуло аппетиты владельцев среднего финансового капитала из Азербайджана. Предложение на этом рынке диктуют разорившиеся предприниматели и строительные компании, доведенный кризисом до 80-процентного падения рубль удешевил квадратные метры, стоившие 100-200 тысяч долларов до 80 тысяч долларов. Граждане соседних стран, имеющие на руках доллары, стремятся использовать этот момент с выгодой, ведь завтра цены могут подняться». Банковский сотрудник не рассматривает новый налоговый механизм прямой предпосылкой сокращению объема депозитного портфеля наших банков, считая подоходный налог с дивидендов достаточно низким, а ценовые реалии российского недвижимого рынка наиболее привлекательной сферой для вложений.
Такой же исход накануне предвещал доктор экономических наук, профессор Захид Мамедов, подчеркнувший грядущий перевес недвижимого рынка в плане инвестиционной привлекательности для владельцев среднего капитала. Он сообщил газете «Каспiй» о перспективах оттока части депозитного портфеля в местную недвижимость. Интересно, что оба эксперта не спешат списывать со счетов возможности внутреннего рынка недвижимости. Этот сложный, динамичный организм не укладывается в прокрустово ложе рыночных законов спроса и предложения, а поведение индексов лишь частью привязано к аппетитам и финансовому настроению покупателей.
Собственно, для точных прогнозов и оценки положения с оттоком капитала в ту же недвижимость понадобится система отслеживания средств по депозитам, требующая немалых инвестиций, потому эксперты апеллируют к своим наблюдениям.
Рублевая история
Наблюдения гендиректора консалтинговой компании MBA Group Нусрета Ибрагимова подтверждают выводы финансистов о влиянии российского валютного кризиса на активность азербайджанского рынка недвижимости. Падение рубля обнажило зависимость местного строительного сектора и сферы недвижимости от России, занимающей ведущие позиции по экспорту строительных материалов и капитала. «Оживление, наблюдавшееся с декабря по апрель прошлого года, было обусловлено внушительным потоком капитала из России. Уже к середине прошлого лета девальвация рубля сбавила эти обороты, и на рынке нашей недвижимости наступило относительное затишье - снизилась активность покупателей, остановился рост индексов». По личным наблюдениям Н. Ибрагимова, динамика падения цен отстает от темпов снижения активности рынка. По традиции заявление председателя MBA Group подкрепляют данные 35-процентного снижения показателей активности рынка и 2,5-процентного сокращения индексов недвижимости. Редакция затрудняется судить об источниках этой статистики в условиях нелегального строительства жилья, но тенденция общей стагнации в сфере недвижимости бесспорна.
Эксперт отмечает нестабильную динамику цен, основанную собственной статистической интерпретации. «Если сегодня индексы снижаются на 2,5%, уже через месяц этот показатель меняется до 1,5%. Цены ведут себя нестабильно, - считает он, - однако прослеживается общее незначительное снижение».
Если верить экспертам, активность нашего рынка недвижимости во многом определяют российские покупатели. Такой взгляд на проблему в свете последних изменений рынка озвучил редакции «Каспiй» исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнур Азадов. «С декабря по апрель прошлого года цены на первичном и вторичном рынке жилья выросли на 20%», - подсчитал он. Получается, что сегодняшняя стабильность досталась покупателям дорого, потому неудивительно, что местные вкладчики предпочли упавшую в цене российскую недвижимость отечественному предложению. Низкий спрос последних месяцев специалист объясняет сокращением спроса. «Прижатые неблагоприятной политико-экономической ситуацией российские соотечественники не могут с прежним размахом скупать жилье.
Говоря о российском кризисе, многие наши эксперты излишне оптимистичны в прогнозах по Азербайджану. Проблему обнажила стагнация на рынке недвижимости как прямое следствие сокращения доходов азербайджанцев, работающих в соседней стране. По данным экономиста Натига Джафарли, ежегодно они пересылали на родину порядка двух миллиардов манатов, в том числе скупая местную недвижимость. «Но падение рубля приводит к сокращению их доходов с последующим уменьшением объема инвестиций», - считает он.
В сложившейся ситуации рынок теряет не только российских, но и собственных покупателей. Владельцы местной недвижимости пытаются сбыть преимущественно жилые дома, пользуясь условиями для рентабельных вложений. Причем, речь идет о сегменте не бюджетной недвижимости, освобождающей средства для выгодных сделок. О том, как обернется ситуация, вызванная последующим повышением жилья в России, судить еще рано, но уже понятно, что расставленные сегодня акценты повлияют на тон игры в будущем.
Когда пройдет паника
Стоит полагать, что общий экономический кризис в России не позволяет покупателям снизить долларовый индекс стоимости жилья до рублевой отметки, упавшей на 35%. Но эксперты настроены оптимистично. «Учитывая похожую реакцию долларовых цен на недвижимость в предыдущие кризисы, логично предположить, что и по итогам нынешнего просадка стоимости метра в долларах также составит примерно 35%, - считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». - Соответственно, динамику рублевых цен будет определять глубина снижения курса отечественной валюты относительно американской, причем не в момент паники, а по итогам «утряски». Если, как в 2008-2009 гг., итоговое ослабление рубля относительно доллара будет меньше величины падения долларового индекса, то рублевые цены также пойдут вниз, но, естественно, просядут меньше, чем долларовые. А если курс отечественной валюты снизится больше, чем упадут долларовые цены на недвижимость - как, например, в 1998-1999 гг., - то в рублях недвижимость подорожает». Стоит полагать, что «утряска» и приближение долларовых индексов до цен в национальной валюте частично остановит отток местного капитала и восстановит активность азербайджанского рынка.
Тамила ХАЛИЛОВА