• пятница, 29 Марта, 17:51
  • Baku Баку 14°C

Налог на продажу жилья

07 ноября 2015 | 12:12
Налог на продажу жилья

КВАДРАТНЫЙ МЕТР
В Азербайджане стартовали обновленные налоговые правила в сделках по купле-продаже недвижимости. Как сообщил портал www.fins.az при Минфине, новый механизм предусматривает налогообложение применительно к площади недвижимости, при этом речь идет о поправках в Налоговый кодекс применительно к владельцам, чей стаж проживания не превышает пяти лет.
Стоит отметить, что согласно первоначальным планам владельцы жилья освобождались от уплаты подоходного налога, если оно было местом их постоянного проживания более трех лет. Обновленный же законодательный документ увеличил этот срок до пяти лет.
До и после
Согласно новой редакции Кодекса, операции по купле-продаже жилья будут облагаться налогом не применительно к сумме сделки, а с учетом общей площади жилой недвижимости. По этому механизму налогообложения установлен базовый лимит налога в размере 15 манатов за квадратный метр столичного жилья. Для наглядности: квартира площадью 100 квадратных метров подлежит базовому налогу в размере 1500 манатов, но сумма будет меняться сообразно расположению в той или иной части города по принципу возрастания к центру столицы. Соответственно находящиеся в центре города дома будут облагаться большим налогом, нежели жилье на периферии.
По первоначальной схеме налогообложению подлежали доходы от продажи недвижимости. То есть, налоговое ведомство интересовала лишь разница между ценой покупки и продажи, фиксируемая в нотариальных документах. «Однако этот подход, кстати, действующий в подавляющем большинстве налоговых систем мира, проявил несостоятельность применительно к нашей реальности, - сказал в беседе с корреспондентом газеты «Каспiй» независимый оценщик в сфере недвижимости, эксперт консалтинговой компании Value and Sources Рашад Алиев. - Проблема, связанная с применением в нашей стране широко практикуемой модели обложения налогом разницы, полученной с суммы купли и продажи жилья, обнаружилась в плоскости большой информационной бреши. Дело в том, что в прошлом году Министерство налогов сформировало базу данных для учета сделок по купле-продаже недвижимого имущества. При этом, согласно распоряжению главы государства, нотариальные конторы привлекались к активной работе по предоставлению фискальному ведомству исчерпывающей информации о сделках с недвижимостью. Стоит отдать должное, в этом направлении были достигнуты определенные результаты, однако существующей фискальной памяти оказалось недостаточно».
Короткая память и ее последствия
Со слов эксперта недвижимости, для такого подхода требовалась обстоятельная многолетняя база данных, именно в этой плоскости проявилась дефектность действующего налогового механизма. Во множестве случаев фискальная база не располагала данными о сумме покупки недвижимости по истечении десяти и более лет. К тому же достаточно большой сегмент жилья граждане получили в собственность в процессе постсоветской приватизации, причем значительная часть недвижимого рынка, привязанная к индивидуальному строительству, остается в тени закона. «Для наглядности, фискальную систему ставили в тупик сделки по недвижимости, купленной в 90-е годы прошлого столетия, - уточнил собеседник. - Определить размеры налога в данном случае не представляет возможности из-за отсутствия каких-либо данных о первоначальной сумме покупки жилья. Зачастую об этом не помнят даже владельцы выставленных на продажу квадратных метров».
На взгляд Р.Алиева, новый подход к налогообложению сделок по недвижимости в таких условиях оставался одним из выходов из обстоятельств многолетнего отсутствия инструментов контроля. Требования к нотариальным конторам по сбору и представлению налоговикам данных о сделках с недвижимостью ужесточились двумя годами ранее. Так что несмотря на действующее налоговое законодательство, «фискальная память» у наших ведомств пока коротка.
«Начиная с 2013 года нотариальные конторы принялись собирать и реанимировать информацию, поднимая ворох старой документации и фиксируя новые сделки, - объяснил эксперт. - Но даже эти меры не создавали условий для полного контроля, принимая во внимание то, что данные о реальной сумме сделки стороны контракта умышленно занижали. Нужно понимать, что решаемая сегодня законодательно проблема находится не в плоскости совершенства той или иной модели налогообложения, она упирается в многолетнее отсутствие контроля. Ведь до конца 2012 года все эти процессы оставались вне ведения главного налогового ведомства страны. С этой точки зрения, определенно неправильно оценивать налогообложение прибыли как «плохую» идею, потому что такая модель успешно действует сегодня во многих странах. В нашем же случае речь идет применительно к возможностям ее функционирования в формате существующей фискальной базы данных».
Предпосылки и перспективы
По словам нашего собеседника, на пути к принятому решению выдвигалось два варианта налоговых правок применительно к сугубо специфической ситуации. Обе эти версии рассматривались в аспекте отсутствия полноценной базы данных по сделкам с недвижимостью за давностью лет. К примеру, рассматривалась возможность фиксированной налоговой ставки по операциям с жилой недвижимостью при отсутствии документального подтверждения первоначальной суммы сделки, однако этому варианту законодатели предпочли более гибкий механизм, основанный на подсчете общей площади недвижимости с применением зонального коэффициента.
«Выбрали второе, и во многом причина такого выбора обусловлена массой недостоверной информации по сделкам прошлых лет, - рассказал Р.Алиев о предпосылках принятого решения. - Налоговый механизм ориентирован на квадратуру предмета сделки и его зональное расположение, при этом сумма сделки не имеет никакого отношения к налоговым отчислениям. Согласитесь, такой механизм имеет достаточно веское основание на фоне обозначенных проблем информационного плана».
Полоса отчуждения
Позволим усомниться в позиции собеседника, опираясь на экспертные заявления о массе жилой недвижимости, не оформленной в собственность граждан и даже не имеющей достоверной технической документации.
К примеру, согласно фактам, предоставленным газете «Каспiй» специалистом экспертного центра имущества Ровшаном Талыблы, начало приватизации в условиях отсутствия четкой законодательной основы отметилось появлением массы жилой недвижимости и земельных участков, никак не оформленных по тем или иным причинам. Кроме того, многие дома отстроены в ненадлежащих для этого зонах прохождения трубопроводов, высоковольтных электролиний, объектов транспортной инфраструктуры, а также на земельных участках, находящихся в пользовании хозяйственных субъектов для разработки нефтяных и газовых месторождений. Государство не может снести дома, потому что там живут люди, но проблема требует решения.
Не случайно в указе главы государства, утверждающем список документации о правах на недвижимость, отстроенную и купленную до вступления в силу закона «О государственном реестре недвижимости», содержится важный пункт, касающийся различий между фактическими показателями жилплощади и показателями регистрационных документов, ордеров и договоров. Казалось бы, проблемы времен отсутствия Государственного реестра недвижимости постепенно решаются, однако, по признанию Р.Алиева масла в огонь подливают жилищно-строительные кооперативы. Как правило, реализация не прошедшего государственную регистрацию жилого фонда по линии ряда ЖСК совершается в обход налогового законодательства. «Государственный комитет по имущественным вопросам занят решением этой проблемы, в том числе и применительно к новой системе налогообложения», - успокоил нас эксперт.
Новое как хорошо забытое старое
Но вернемся к сути новой системы начисления налога. Согласно распоряжению Кабинета министров, для взимания имущественного налога территория Баку и пригородов условно разделена на 12 зон, для каждой из которых установлены коэффициенты, которые в зависимости от зоны варьируются от 0,7 до 1,5. «Отмечу, что таблица коэффициентов не разрабатывалась специально для налога по сделкам купли-продажи жилья. Цифры эти взяты из системы налогообложения недвижимого имущества, принимая во внимание схожий подход к начислению налога в обоих случаях», - сообщил Р.Алиев.
Для наглядности механизма начисления налога приведем примеры расчетов. Если в первой зоне, охватывающей центр столицы (внутри периметра по линии улиц Р.Бейбутова и Физули до окрестностей железнодорожного вокзала), коэффициент составляет 1,5, сумма налога рассчитывается следующим образом: 15х1,5=22,5 маната за квадратный метр проданной жилплощади. Аналогично в пределах самой отдаленной - двенадцатой зоны с коэффициентом 0,7 налог составит 15х0,7=10,5 маната.
Тамила ХАЛИЛОВА
banner

Советуем почитать