• пятница, 29 Марта, 13:03
  • Baku Баку 14°C

Платим по новому

12 ноября 2015 | 15:24
Платим по новому

ФИНАНСЫ
На последнем заседании четвертого созыва Милли Меджлис внес правки в Налоговый кодекс применительно к механизму порядка налогообложения сделок по купле-продаже недвижимости. На этот раз законодательные изменения предусматривают новый порядок обложения налогом коммерческой недвижимости относительно к площади объекта, сообщает портал fins.az. Министерства финансов. Обновленный Налоговый кодекс будет представлен на утверждение главе государства вместе с пакетом бюджета на будущий год.
На этот раз законодатели решили откорректировать налоговое законодательство по сделкам купли-продажи коммерческой недвижимости, пересмотрев предмет налогообложения. Согласно правленому варианту кодекса, налогом будет облагаться не сумма сделки, как это было раньше, а площадь коммерческого объекта. В целом же, новый механизм - не прецедент, а повторение пройденной уже практики.
Накануне похожим образом был откорректирован способ налогообложения сделок по жилой недвижимости, правда, сделки по коммерческим объектам законодатели «оценили» несколько дороже. К примеру, установленные зональные коэффициенты по жилой недвижимости не превышают 1,5, а базовый лимит по столице равен 1,5. При таком раскладе наивысшая планка налога на метр реализуемой жилой недвижимости в центре Баку составляет 22,5 манатов. Для сравнения, при сделках купли-продажи коммерческой недвижимости тоже в центре квадрат площади облагается налогом в 90 мантов. Но обо все по порядку.
Налоговая арифметика
«Давайте приглядимся к обновленному кодексу. Механизм налогообложения слагается из базовой части налога - она установлена в размере 22,5 маната за квадратный метр коммерческого объекта. Этот общий для всей недвижимости исходный лимит не меняется, в отличие от зональных коэффициентов - территориальных начислений, формирующих дифференциальный подход к налогообложению в зависимости от места расположения объекта», - сказал в беседе с корреспондентом газеты «Каспiй» независимый оценщик в сфере недвижимости, эксперт консалтинговой компании Value and Sources Рашад Алиев. На его взгляд, такой подход понятен и оправдан тем, что сумма сделки по купле-продаже недвижимости в центре столицы много выше, чем на окраине. Именно для этой цели территория агломерации, т.е. Баку и пригородов, разделена на зоны, а для каждой зоны установлен свой коэффициент в порядке убывания от центра столицы к периферии. Т.е. в зависимости от зоны установленные коэффициенты варьируют от 1,2 до 4. Проще говоря, владельцы имущества в центре при продаже будут выплачивать более высокий налог, нежели в пригородах.
Зная базовую стоимость квадратного метра недвижимости и зональный коэффициент, легко подсчитать сумму претензий налоговой к метру коммерческого объекта. Делается это следующим образом: 22,5х4=90. Таким образом, сделка по купле-продаже бизнес-объекта в центре Баку облагается налогом в размере 90 манатов за квадратный метр. Аналогичным образом подсчитываем сумму налоговых выплат по сделкам с недвижимостью, находящейся на отдалении от центра столицы и подлежащей меньшему зональному коэффициенту: 22,5х3=67,5 маната, а в пределах самой отдаленной - двенадцатой зоны арифметика налога выглядит, примерно, так: 22,5х1,2=27,5 маната за квадрат объекта.
Похожим образом механизм налогообложения сделок купли-продажи выглядит в прочих городах и районах нашей страны. Принимая во внимание ценовую разницу на недвижимые объекты в столице и крупных городах Азербайджана, базовый лимит остается прежним, а коэффициент по Гяндже, Сумгайыту и территории Хырдалана унифицирован на уровне 1,5. Благодаря такой дифференциации, при подсчете налоговых выплат с площади реализуемой недвижимости: 22,5х1,5=33,75 маната выясняется, что сумма налога применительно к этим зонам почти вдвое ниже столичного показателя. Сообразно дифференциальному подходу налогообложению, в менее крупных городах, таких как Ширван, Мингячевир, Нахчыван, Лянкяран, Евлах, Шеки, Нафталан, а также поселках Абшеронского района с административным центром в Хырдалане предполагается более щадящий налоговый прессинг с зональным коэффициентом 1,2. При таком цифровом раскладе продажа метра объекта коммерческого назначения этой налогооблагаемой зоны обходится в 27 манатов, т.е. почти в три раза меньше, чем в столице.
На этом зональный подход к подсчету налога исчерпан, потому что по остальной территории страны коэффициент унифицирован на уровне 0,5. Таким образом, применительно к категории «всего прочего», сумма налога составит 22,5х0,5=11,25 маната за квадратный метр. При этом стоит особо выделить, что приведенная здесь система налогообложения касается исключительно готовых, т.е. достроенных объектов.
Есть ли лазейки?
Как правило, любое налоговое начинание уже в самом начале сталкивается с виртуозностью граждан, стремящихся обойти закон. По информации газете «Каспiй» эксперта недвижимого рынка, исполнительного директора Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнура Азадова, азербайджанским плательщикам в данной плоскости ничего нового изобретать не нужно, потому что имеется готовый к применению сценарий. «На сегодняшний день можно насчитать тысячи недостроенных коммерческих и жилых объектов, что не мешает им быть фактически проданными и даже перепроданными путем переоформления, - сказал эксперт. - Разумеется, что это неофициальный, не оформляемый нотариально, а следовательно, рисковый способ купли-продажи недвижимости, распространенный еще на стадии строительства. Однако риски, сопряженные с отсутствием документальной составляющей по сделке, не помешали этому пути быть весьма распространенным обходным механизмом при старом законодательстве, впрочем, поправки в Налоговый кодекс не мешают этому проторенному пути уклонения от налога».
На взгляд эксперта, выход из ситуации существует в плоскости жесткого учета строящейся и отстроенной недвижимости. «Для эффективности нового законодательства нужен государственный реестр для регистрации всего спектра, получившего согласование на строительство - будь то жилой объект или недвижимость коммерческого назначения. То есть, в реестре должна отражаться вся информация о коммерческих и некоммерческих площадях», - считает наш собеседник.
В целом же, несмотря на некоторые бреши, как правило, присущие процессу перехода законодательства из бумажной плоскости в реальность, новый механизм предусматривает более емкое отражение рыночных процессов и состояния фискальной информационной базы. По мнению практикующего оценщика Рашада Алиева, прежняя редакция налогового кодекса по купле-продаже недвижимости применительно к сумме сделки проявила несостоятельность по причине отсутствия полной информационной базы по прежним сделкам. Проще говоря, она не имела реальной базы для функционирования. Именно с этой точки зрения новый механизм отличается большей гибкостью и не затрагивает возможности фискальной памяти наших ведомств.
Налоговая коррекция
Налоговый кодекс последнее время стал «главной мишенью» законодательных новшеств, что, разумеется, является не случайностью, но следствием изменившихся экономических реалий. Двойное падение котировок нашей нефти на мировых биржах привело к сокращению трансфертов в бюджет, ранее свыше 60% состоявший из нефтяных вливаний. Нелегкая ситуация вынуждает руководство страны сократить бюджетные поступления из ГНФАР в наступающем году почти вдвое, до 6 млрд манатов - это означает, что в следующем году бюджет получит на 4,338 млрд манатов, или 42,2% меньше средств от экспорта углеводородов по сравнению с прошлым годом.
При этом планируемые доходы ГНФАР в следующем году составят 6, 711 млрд, так что практически вся сумма заявленных поступлений пойдет на бюджетные трансферты, но прежнего размаха уже не будет. Прибыль государственного фонда сократилась к прошлому году на 3,534 млрд манатов, или на 34,5%. На этом фоне руководство страны не планирует увеличивать налоговое бремя на предпринимателей. Так, в следующем году объем налоговых выплат в бюджет составит 6,602 млрд манатов, что на 510 млн манатов, или на 7,2% меньше показателя текущего года, отмечается в презентации проекта государственного и сводного бюджетов на будущий год Министерства финансов АР. Т.е. налоговые отчисления в бюджет от не нефтяного сектора останутся на уровне 2015 года - 4,812 млрд манатов.
Вместе с тем, ожидается увеличение поступлений по упрощенному налогу, что увеличит налоговые обязательства в сфере малого и среднего бизнеса, а вот по налогу на прибыль прогнозируется снижение на 17, 6%. Надо понимать, что комплексные налоговые изменения направлены на более рациональный подход к этой части бюджетных поступлений. Правительство отказывается от налогового прессинга в условиях кризисной ситуации, опасаясь чрезмерного давления на не нефтяной сегмент экономики. В этом аспекте налоговая коррекция, пересмотренная в сторону адекватного законодательного регулирования, предусматривают взвешенный, но жестко пропорциональный подход к налогоплательщику.
Тамила ХАЛИЛОВА
banner

Советуем почитать